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我们一开始就搞错了房产税的本质
发布时间:2012年12月14日  出处【】 【字体:

  近日,据报道沪渝两地房产税征收遭遇尴尬。重庆去年征收房产税涉及9400余套住宅,总计近1亿元,应税率99.1%。但相对于重庆市去年2900亿的财政收入,房产税的增量几可忽略。上海官方渠道披露的数据是,2011年全市应缴纳个人住房房产税的住房接近2万套。但具体的个人住房房产税征收金额,却未被上海市财政局单列。同时,湖南湖北房产税试点准备工作已暂停。房产税各地征收试点纷纷陷入僵局,不得不让我们重新反思,房产税政策本身是否存在问题。

  

  我在一书中,揭穿了我国征收房产税的逻辑错误。

  

  现在,我们为了完成打压房价的任务,简直是不遗余力。其中一项政策就是“逐步推进房产税改革”。可是,房产税真的能打压房价么?我觉得我们首先要搞清楚一个问题,征收房产税原本的目的是什么?我们很多专家说,可以打压房价。那我告诉各位,从一开始,我们就搞错了房产税的本质!

  

  在美国,征收房产税不是为了打压房价,而是为了让房价升值,藏富于民。美国征收的房产税28%分给乡镇这一级别的政府,22%给县政府,4%给州政府。也就是说,一半的房产税都给了基层政府。基层政府也不会拿这些钱去搞什么“三公”消费,而是拿去提供更好的公共服务,比如修建一个花园、一个广场、一个绿地,或者雇用更多的警察维持社会治安。这样,当地的营商环境就改善了,那当地的地价和房价只会升,不会降!老百姓的房子增值之后呢?增值部分98.62%归老百姓所有,政府只拿1.38%(2006年全美所有州的房产税平均税率)作为房产税,这部分用来继续改造当地环境,提供更好的市政服务和公共治安,让老百姓的房产能进一步增值。

  

  那另一半房产税呢?拿去促进社会平等、提供平等的教育机会!其中有42%的房产税用于学区教育经费,所以,美国小孩子在公立学校上学,不交学费、午餐免费。而家长每年为孩子的教育支出仅为200美元,孩子教育费用的90%都由政府负担了。

  

  当然,房产税也有副作用。比如说,在美国,一次不交房产税就会被立即没收房子!这次金融风暴,就有许多美国白领沦落到街头睡帐篷。对此,美国也设计了一些制度来限制房产税涨得过快。比如说加利福尼亚州,房屋只有在出售时才会被评估。这样做的目的是为了让房屋拥有者不必担忧会因为房产增值过快而交不起增加的房产税。1978年通过的第13号提案中规定,政府向房屋拥有者征收的房产税每年增长幅度不超过1%,房屋净值评估值每年增长不超过2%。换句话说,税额本身不许超过1%,税基不许超过2%,哪个低就按哪个来征收。

  

  还有一个典型的例子就是密歇根州。1993年,密歇根的房产税在全美国排名第八,当地老百姓觉得房产净值评估值每年增长太快,怨声载道。同年7月,政府不得不大幅削减房产税,为此每年减少了70亿美元税收,而房产税对地方教育经费的贡献率也从57%降到了37%。减税之后,学校教育总要花钱吧?钱从哪里来?密歇根州提出了两套方案:A方案,提高消费税和烟草税,消费税从4%增加到6%,烟草税从25美分/包增加到75美分/包。B方案,提高个税、烟草税和营业税,上调个人所得税至6%,烟草税每包增加到40美分,营业税也同时上调。最后老百姓投票决定选择了A方案。

  

  除了房产税不能涨得太快,房屋的价值评估也要做到公平公正。为了在这个环节不出问题,美国人又想出来一个办法。房地产评估员都是由居民公选出来的,选的是大家公认最诚实、最敬业的人。评估员一般是两人同行上门评估居民的房屋,他们会对房主的相关情况进行详细的记录,并认真测量房屋的面积,细致登记房屋的数量,包括有多少个浴室、车库等。两个评估员不仅要摸清房产的全部情况,而且能互相监督。

  

  同时,为了让信息公开透明,政府会把房地产评估的信息全部上网公开,并且提供交涉的平台。每一位居民都能通过网络查到自己社区里类似房屋的评估报告,如果发现类似的房屋在别的社区评估值低于自己的房屋,就可以带着资料找评估员讨说法,而评估员必须全面详细地介绍他们的评估方法。如果居民仍然无法接受他们的解释,还可以向高一级的评估委员会上诉。

  

  同样的事情到了我们这里,可能就不一样了。比如说同样是在北京三环边上,一套房子的估值大概是两三百万元,但是地铁站旁边的配有停车场、健身房的新楼肯定要比旁边一栋老房子贵五六十万元,那一年就会差出一万多元的房产税。这一万元缴还是不缴呢?如果你很爽快地缴了就算了,如果你不想缴呢?肯定会想方设法贿赂评估员,到最后,我们的房产评估就可能变成一种新的腐败形式!

  

  其实不管怎么说,房产税总有一些负面效果是无法消除的,比如,经济周期带来的不稳定,地区之间的不公平,代际之间的不平等,等等。而这些问题,即使在美国也始终没有得到很好的解决。

  

 

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